Bazar araşdırması zamanı qiymətləndirici nələrə diqqət etməlidir?

Qiymətləndirmə hesabatının keyfiyyətini müəyyən edən əsas mərhələlərdən biri bazar araşdırmasıdır. Çünki qiymətləndirici hər hansı əmlakın, biznesin və ya digər aktivin dəyərini yalnız mövcud elanlara və ya ayrı-ayrı satış məlumatlarına əsaslanaraq müəyyən etməməlidir. Peşəkar qiymətləndirmədə bazarın strukturu, tələb və təklifin vəziyyəti, qiymətlərin dinamikası, analoji obyektlərin xüsusiyyətləri və sövdələşmələrin real şərtləri birlikdə təhlil olunmalıdır. Düzgün aparılmış bazar araşdırması qiymətləndiriciyə bazarın yalnız “nə qədər qiymət tələb etdiyini” deyil, aktivin həmin bazarda hansı şərtlərlə və hansı qiymət səviyyəsində satıla biləcəyini müəyyənləşdirməyə imkan verir.

1. İlk növbədə qiymətləndirmənin məqsədi müəyyən edilməlidir

Bazar araşdırmasına başlamazdan əvvəl qiymətləndirici əsas sualı dəqiqləşdirməlidir: nə qiymətləndirilir, hansı məqsədlə qiymətləndirilir və hansı dəyər növü müəyyən edilməlidir?

Məsələn, girov məqsədli qiymətləndirmə ilə investisiya qərarı üçün aparılan qiymətləndirmənin bazar araşdırmasına yanaşması eyni olmaya bilər. Eyni əmlak üçün bazar dəyəri, investisiya dəyəri və ya digər dəyər əsaslarının tətbiqi fərqli nəticələr yarada bilər.

Buna görə bazar məlumatlarının toplanmasından əvvəl qiymətləndirmənin tapşırığı, qiymətləndirmə tarixi, dəyərin əsasının tələbləri və aktivin hüquqi statusu dəqiq müəyyənləşdirilməlidir.

2. Bazarın coğrafi sərhədləri düzgün seçilməlidir

Qiymətləndirici “bazar” anlayışını həddindən artıq geniş götürməməlidir. Məsələn, Bakı şəhərində yerləşən kommersiya obyektinin qiymətləndirilməsi zamanı bütün Bakı üzrə orta qiyməti götürmək həmişə düzgün nəticə vermir.

Eyni şəhərdə belə müxtəlif rayonlar, küçələr və mikrorayonlar arasında ciddi qiymət fərqləri ola bilər. Torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsində isə yerləşmə, yol infrastrukturu, kommunikasiya imkanları, təyinat və ətrafdakı tikililər qiymətə ciddi təsir göstərə bilər.

Ona görə qiymətləndirici mümkün qədər eyni və ya oxşar bazar seqmentindən məlumat toplamalıdır.

3. Elan qiyməti ilə real satış qiymətini qarışdırmaq olmaz

Bu, bazar araşdırmasında ən çox diqqət tələb edən məsələlərdən biridir.

İnternetdə yerləşdirilmiş elan qiyməti satıcının gözləntisini göstərir, lakin həmin əmlakın faktiki olaraq hansı qiymətə satıldığını göstərmir. Satıcı 300 min manat tələb edə bilər, lakin obyekt 270 min manata satıla bilər.

Bu səbəbdən qiymətləndirici yalnız elanlardan ibarət məlumat bazası yaratmaqla kifayətlənməməlidir. Mümkün olduğu hallarda faktiki baş vermiş sövdələşmələr, etibarlı bazar iştirakçıları, rəsmi statistika, broker məlumatları və digər yoxlanıla bilən mənbələr araşdırılmalıdır.

Elan məlumatından istifadə edilirsə, onun bazar şəraitinə uyğunlaşdırılması və məhdudiyyətlərinin hesabatda izah olunması vacibdir.

4. Analoji obyektlərin həqiqətən analoji olub-olmaması yoxlanılmalıdır

Qiymətləndiricinin topladığı 10 obyektin olması hələ yaxşı bazar araşdırması demək deyil. Əsas məsələ onların qiymətləndirilən obyektlə nə dərəcədə müqayisə edilə bilməsidir.

Daşınmaz əmlakda ən azı aşağıdakı göstəricilər nəzərə alınmalıdır:

• yerləşmə;
• sahə;
• torpaq sahəsi;
• tikilinin yaşı;
• texniki vəziyyət;
• mərtəbə və mərtəbəlilik;
• təmir vəziyyəti;
• təyinat;
• hüquqi status;
• kommunikasiya təminatı;
• parkinq imkanları;
• nəqliyyat və piyada əlçatanlığı;
• kommersiya obyektlərində gəlir yaratmaq potensialı.

Məsələn, eyni küçədə yerləşən iki mənzilin sahəsi eyni olsa belə, birinin təmirli, digərinin təmirsiz olması onların bazar qiymətinin eyni olması demək deyil.

5. Məlumatın mənbəyi və etibarlılığı qiymətləndirilməlidir

Peşəkar qiymətləndirici “məlumat var” prinsipi ilə kifayətlənməməlidir. Əsas sual “bu məlumat nə qədər etibarlıdır?” olmalıdır.

Bazar məlumatlarının mənbəyi, əldə edilmə tarixi və məlumatın hansı şəraitdə formalaşdığı mümkün qədər sənədləşdirilməlidir.

Məsələn, bir elan uzun müddət saytda qalırsa, bu, həmin qiymətə real tələb olduğunu göstərməyə bilər. Əksinə, qısa müddətdə satılan obyektin məlumatı bazarın real davranışı haqqında daha faydalı informasiya verə bilər.

6. Bazar dinamikası mütləq araşdırılmalıdır

Qiymətləndirici yalnız qiymətləndirmə tarixinə olan vəziyyətə baxmamalıdır. Əvvəlki dövrlərin dinamikası da təhlil edilməlidir.

Məsələn:

2024 → 2025 → 2026

dövründə qiymətlərin necə dəyişdiyi, satış aktivliyinin artıb-azalması, tələb və təklifin istiqaməti araşdırıla bilər.

Əgər bazarda son 6 ay ərzində qiymətlər sürətlə dəyişibsə, bir il əvvəlki analoqu bu günkü bazara heç bir düzəliş etmədən tətbiq etmək düzgün olmaz.

7. Tələb və təklif ayrıca təhlil olunmalıdır

Bazar yalnız qiymətlərdən ibarət deyil.

Qiymətləndirici müəyyən etməlidir:

• bazarda neçə analoji obyekt mövcuddur;
• yeni təkliflərin sayı artır, yoxsa azalır;
• alıcıların əsas tələbləri nələrdir;
• satış müddəti nə qədərdir;
• satıcıların qiymət endirimləri edir, ya yox;
• bazarda alıcı üstünlüyü var, yoxsa satıcı;
• investisiya məqsədli tələbin payı nə qədərdir.

Məsələn, elan qiymətlərinin yüksəlməsi bazarın həqiqətən bahalaşdığını göstərməyə bilər. Əgər eyni zamanda satış müddəti uzanır və real sövdələşmələrin sayı azalırsa, bazarın vəziyyətini yalnız elan qiymətləri əsasında qiymətləndirmək yanlış nəticəyə gətirə bilər.

8. Qiymətə təsir edən makroiqtisadi amillər nəzərə alınmalıdır

Peşəkar bazar araşdırması yalnız konkret obyektlərin müqayisəsi ilə bitmir.

Qiymətləndirici bazara təsir edən ümumi iqtisadi amilləri də nəzərdən keçirməlidir:

• inflyasiya;
• faiz dərəcələri;
• kreditləşmənin vəziyyəti;
• valyuta məzənnələri;
• əhalinin gəlirləri;
• tikinti xərcləri;
• torpaq bazarında dəyişikliklər;
• dövlət siyasəti;
• vergi və hüquqi dəyişikliklər;
• infrastruktur layihələri.

Bu amillərin hər biri konkret bazar seqmentində tələb və təklifə təsir göstərə bilər.

9. “Ən səmərəli və ən yaxşı istifadə” məsələsi araşdırılmalıdır

Xüsusilə torpaq və kommersiya daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsində bu məsələ böyük əhəmiyyət daşıyır.

Torpağın hazırda necə istifadə olunması onun ən yüksək dəyərli istifadəsinin məhz həmin istifadə olduğu anlamına gəlmir.

Məsələn, hazırda anbar kimi istifadə olunan torpaq sahəsinin yerləşməsi, hüquqi imkanları və bazar tələbi onun kommersiya obyekti, yaşayış layihəsi və ya başqa məqsədlə istifadəsini daha səmərəli edə bilər.

Qiymətləndirici belə hallarda mövcud istifadəni deyil, qanuni, fiziki cəhətdən mümkün, maliyyə baxımından əsaslandırılmış və maksimum məhsuldar istifadə variantını araşdırmalıdır.

10. Nəticə bir mənbədən asılı olmamalıdır

Peşəkar qiymətləndirmədə ən təhlükəli yanaşmalardan biri bir-iki elan və ya bir bazar iştirakçısının dediyi rəqəmi “bazar qiyməti” kimi qəbul etməkdir.

Daha etibarlı yanaşma müxtəlif məlumat mənbələrinin qarşılaşdırılmasıdır. Elanlar, faktiki sövdələşmələr, rəsmi statistika, bazar iştirakçılarının məlumatları və digər etibarlı mənbələr bir-biri ilə müqayisə edilməlidir.

Nəticədə qiymətləndirici yalnız rəqəm təqdim etməməli, həmin rəqəmə necə gəldiyini əsaslandırmalıdır.

Bazar araşdırması qiymətləndiricinin hesabatında formal olaraq doldurulan bölmə deyil, dəyərin müəyyən edilməsinin əsasını təşkil edən analitik prosesdir. Yaxşı qiymətləndirici bazarda gördüyü ən yüksək və ya ən aşağı qiyməti seçmir; məlumatları yoxlayır, müqayisə edir, fərqləri müəyyənləşdirir, bazar tendensiyalarını təhlil edir və nəticəyə təsir edən amilləri əsaslandırır.

Ən vacib prinsip isə budur: qiymətləndirici bazarı öz fikrinə uyğunlaşdırmamalı, bazarın faktiki davranışını araşdıraraq nəticəsini bazar məlumatları ilə əsaslandırmalıdır. Bu yanaşma həm qiymətləndirmənin peşəkarlığını, həm də hesabatın istifadəçilər qarşısında müdafiəolunma səviyyəsini artırır.