İpoteka mənzili qiymətləndirərkən bunlara diqqət etmək lazımdır

İpoteka krediti ilə mənzil almaq istəyən şəxslər üçün əmlakın qiymətləndirilməsi yalnız formal prosedur deyil, həm alıcının, həm də bankın maliyyə risklərinin müəyyənləşdirilməsi baxımından mühüm mərhələdir.

İpoteka mənzili qiymətləndirilərkən əmlakın bazar dəyəri ilə yanaşı, hüquqi statusu, yerləşdiyi ərazi, texniki vəziyyəti və digər mühüm göstəriciləri də nəzərə alınır. Qiymətləndirmənin nəticəsi bankın həmin əmlakı kredit üzrə təminat kimi qəbul edib-etməməsinə və kredit məbləğinin formalaşmasına təsir göstərə bilər.

Mənzilin yerləşdiyi ərazi əsas meyarlardandır

Qiymətləndirmə zamanı ilk diqqət yetirilən məsələlərdən biri mənzilin yerləşdiyi ərazidir. Rayonun nəqliyyat əlçatanlığı, metro və avtobus dayanacaqlarına yaxınlığı, sosial və ictimai infrastrukturun inkişaf səviyyəsi, məktəb, xəstəxana, ticarət və xidmət obyektlərinin mövcudluğu mənzilin bazar dəyərinə təsir edən amillərdəndir.

Eyni zamanda ərazidə oxşar mənzillərin satış qiymətləri araşdırılır. Qiymətləndirici mümkün qədər eyni və ya oxşar xüsusiyyətlərə malik mənzillərlə müqayisə apararaq obyektin bazar dəyərini müəyyənləşdirir.

Mənzilin sahəsi və planlaşdırılması

Mənzilin ümumi və yaşayış sahəsi də qiymətləndirmədə mühüm rol oynayır. Mənzilin otaqlarının sayı, planlaşdırılması, mərtəbəsi, eyvanın olub-olmaması və digər funksional xüsusiyyətlər nəzərə alınır.

Bununla yanaşı, sənədlərdə göstərilən sahə ilə faktiki sahənin uyğunluğu da yoxlanılır. Mənzildə sənədlərdə əks olunmayan dəyişikliklər və ya qanuniləşdirilməmiş yenidənqurma işləri varsa, bu məsələ qiymətləndirmənin nəticəsinə təsir göstərə bilər.

Hüquqi sənədlər diqqətlə araşdırılmalıdır

İpoteka üçün nəzərdə tutulan mənzilin hüquqi vəziyyəti xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Əmlakın mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərin mövcudluğu, məlumatların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki məlumatlarla uyğunluğu və əmlak üzərində hər hansı məhdudiyyətin olub-olmaması araşdırılmalıdır.

Mənzilin üzərində əvvəlcədən qoyulmuş ipoteka, həbs, istifadə və ya digər hüquqi məhdudiyyətlərin olması bank üçün əlavə risk yarada bilər. Buna görə qiymətləndirici yalnız mənzilin fiziki vəziyyətinə deyil, onun hüquqi statusuna dair təqdim olunan sənədlərə də diqqət yetirir.

Binanın vəziyyəti də qiymətə təsir edir

Mənzilin yerləşdiyi binanın tipi və texniki vəziyyəti də bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsində nəzərə alınır. Yeni tikili və köhnə tikililərin qiymətləndirilməsi zamanı onların tikinti keyfiyyəti, istismar vəziyyəti, lift və kommunikasiya sistemləri, binanın ümumi vəziyyəti kimi göstəricilər fərqləndirilir.

Binanın yerləşdiyi mərtəbə də mühüm amildir. Çox yüksək və ya son mərtəbələrdə yerləşən mənzillərin qiymətləndirilməsində lift, dam örtüyü və digər texniki xüsusiyyətlər ayrıca nəzərə alına bilər.

Təmir vəziyyəti

Mənzilin təmir səviyyəsi onun bazar qiymətinə birbaşa təsir edən amillərdən biridir. Təmirin keyfiyyəti, istifadə olunan materiallar, sanitar qovşaqların və mühəndis-kommunikasiya sistemlərinin vəziyyəti qiymətləndirmə zamanı nəzərə alınır.

Lakin burada vacib məqam odur ki, mənzilə çəkilən hər bir xərc onun bazar dəyərini eyni məbləğdə artırmır. Qiymətləndirmə zamanı əsas meyar həmin xüsusiyyətlərin bazarda analoji mənzillərin qiymətinə nə dərəcədə təsir etməsidir.

Mənzilin bazar qiyməti ilə satış qiyməti eyni olmaya bilər

İpoteka mənzili qiymətləndirilərkən alıcı ilə satıcı arasında razılaşdırılmış qiymət avtomatik olaraq əmlakın bazar dəyəri hesab edilmir. Satış qiyməti tərəflərin razılaşmasından asılı olaraq bazar dəyərindən yüksək və ya aşağı ola bilər.

Məsələn, mənzilin satıcısı əmlak üçün 200 min manat tələb edə bilər, lakin qiymətləndirmə nəticəsində onun bazar dəyəri 180 min manat müəyyən edilə bilər. Belə vəziyyətdə bankın kreditləşmə imkanları qiymətləndirmə hesabatında müəyyən edilmiş göstəricilərdən asılı ola bilər.

Kredit götürən şəxs nəyə diqqət etməlidir?

İpoteka ilə mənzil almaq istəyən şəxsin qiymətləndirmə prosesinə yalnız bankın tələb etdiyi formal sənəd kimi yanaşması düzgün deyil. Qiymətləndirmə hesabatı əslində alınan əmlakın real bazar göstəricilərini anlamaq üçün də faydalı sənəddir.

Alıcı mənzilin sənədlərinin qaydasında olmasına, faktiki vəziyyətinin sənədlərlə uyğunluğuna və ərazidəki oxşar mənzillərin qiymətləri ilə müqayisə aparılmasına diqqət yetirməlidir.

Həmçinin qiymətləndirmənin müstəqil və peşəkar qiymətləndirici tərəfindən aparılması mühüm əhəmiyyət daşıyır. Qiymətləndirmə zamanı beynəlxalq və yerli qiymətləndirmə prinsiplərinə, bazar məlumatlarına və obyektin fərdi xüsusiyyətlərinə əsaslanmaq daha obyektiv nəticənin əldə edilməsinə imkan verir.

Nəticə etibarilə, ipoteka mənzilinin qiymətləndirilməsi yalnız mənzilin neçə kvadratmetr olmasına və hansı qiymətə satışa çıxarılmasına əsaslanmır. Əmlakın yerləşdiyi ərazi, hüquqi statusu, texniki vəziyyəti, sahəsi, planlaşdırılması, təmir səviyyəsi, binanın xüsusiyyətləri və bazardakı analoji əmlakların qiymətləri kompleks şəkildə nəzərdən keçirilir.

Bu səbəbdən ipoteka ilə mənzil alarkən qiymətləndirmə hesabatının nəticəsini diqqətlə nəzərdən keçirmək və əmlakın sənədləri ilə faktiki vəziyyətinin uyğunluğuna əvvəlcədən əmin olmaq həm alıcı, həm də maliyyələşdirən bank üçün mümkün risklərin azaldılmasına kömək edir.