Vüqar Oruc: “Banklar yeni dönəmə hazır olmalıdır” – MÜSAHİBƏ

Vüqar Oruc: “Banklar yeni dönəmə hazır olmalıdır” – MÜSAHİBƏ

Koronavirus pandemiyasının zərər vurduğu sahələrdən biri də daşınmaz əmlak bazarıdır. İstər mənzil, istərsə də torpaq satışında durğunluq müşahidə olunur. Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyət və gözləntilərlə bağlı fins.az-ın suallarını "VECON CONSULTING”  şirkətinin direktoru, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədr müavini Vüqar Oruc cavablandırıb.

- Hazırda Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında vəziyyət necədir?

- Pandemiya fors-major vəziyyətdir. Belə bir situasiyanın yaranmasını nə daşınmaz əmlak bazarı iştirakçıları,nə qiymətləndirmə şirkətləri, nə də iqtisadi ekspertlər gözləmirdilər. Bütün bunlara baxmayaraq fakt baş verib. Pandemiya hazırda həyatımızın bütün sahələrinə, o cümlədən ölkəmizin, qlobal mənada götürsək dünyanın iqtisadiyyatına öz təsirlərini göstərib. Pandemiyanın təsir dairəsinin hazırda göstərilən sahələrlə yekunlaşmayacağı, iqtisadiyyatın bütün sahələrinin bu təsirlərə daha irimiqyaslı məruz qalacağı gözlənilir. Belə bir vəziyyətdə daşınmaz əmlak bazarında da dəyişikliklər baş verib. Daşınmaz əmlak bazarının ayrı-ayrı seqmentlərində və eyni zamanda bütövlükdə bazarda pandemiyanın təsirləri müşahidə olunmaqdadır. İlk növbədə qeyd etmək istərdim ki, pandemiyadan sonra bazarın əsas iştirakçıları olan insanlar müəyyən müddət gözləmə mövqeyini tutmağı daha məqsədəuyğun hesab edirlər. Bir qism insanlar elə hesab edirlər ki, daşınmaz əmlak qiymətlərində ciddi dəyişiklik olacaq. Qiymətlər iqtisadi böhranın nəticəsində çox aşağı düşəcək . Ona görə də gözləmə mövqeyini daha doğru hesab edirlər. Bu da təbii ki,daşınmaz əmlak bazarında müəyyən müddətdir ki, süstlük, durğunluq yaranmasına gətirib çıxarıb.

 

- Daşınmaz əmlak bazarında qeyd etdiyiniz durğunluğun əsas səbəbi Covid 19 pandemiyasıdır?

- Mən xüsusilə qeyd etmək istərdim ki, daşınmaz əmlak bazarında hazırda müşahidə edilən durğunluğun əsas səbəbi tək pandemiya deyil. Pandemiyadan əlavə neft qiymətlərində baş verən dəyişikliklər də bu bu sahəyə təsirini göstərir. Hazırda əhalinin iqtisadi fəal və ölkədəki prosesləri aktiv şəkildə izləyən kəsimi etimal edilən devolvasiyanı gözləyirlər. Dolların məzənnəsinin manata nisbətən bahalaşması da daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərə, eyni zamanda hərəkətlənmələrə təsir edən əsas amildir.

- Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin formalaşmasına təsir edən əsas amil nədir?

-  Daşınmaz əmlak sektoru da Azərbaycan iqtisadiyyatının ayrılmaz hissəsidir. Azərbaycan iqtisadiyyatı da dünya iqtisadiyyatının tərkib hissəsi olduğu üçün dünyada baş verən iqtisadi proseslər ölkə iqtisadiyyatına da birbaşa yaxud dolayı şəkildə təsir göstərmiş olur. Neftin qiymətinin ucuzlaşması daşınmaz əmlak bazarına birbaşa təsirini göstərir. Belə ki, ucuz neft qiymətləri və bir daha neftin əvvəlki dövrdə olduğu qədər baha olmayacağı kimi fikirlərin fonunda daşınmaz əmlak bazarının da tələbləri dəyişdi. Vətəndaşlar dolların məzənnəsində baş verə biləcək dəyişiklikləri və qiymətlərin düşmə etimalını gözləyirlər.Bütün bu proseslər daşınmaz əmlak bazarında alqı-satqı faktlarını azaldıb. Təbii ki, azalmaya, durğunluğa görə daşınmaz əmlak bazarında hazırda qeyr-müəyyənlik hökm sürür.Hazırda öz evini, mənzilini, əlində olan əmlakları satmaq istəyən insanlar var. Pandemiya nəticəsində yaranmış qlobal böhran insanların iqtisadi vəziyyətinə müəyyən qədər mənfi təsir edib. Ona görə də hətta şəxsən tanıdığım insanların bəziləri də öz əlində olan əmlakını satışa çıxarıblar ki, mövcud situasiyada öz bizneslərini qorusunlar yaxud şirkətlərinin dayanıqlılığını təmin etsinlər,öz maddi vəziyyətlərinin stabilliyinə xələl gəlməsin. Bunun üçün bazarda təkliflər artır. Ancaq real alqı-satqı faktları hazırda demək olar ki, yox səviyyəsindədir. Daşınmaz əmlak bazarında bir müddətdən sonra əlavə canlanma müşahidə etməsək,ipoteka kreditlərinin verilməsi və sosial mənzillərin təqdim olunması ilə bağlı ilkin mərhələlər geridə qalıb iyunun sonlarında yoxlama mərhələsi baş tutması gözlənilir,yəni bu proseslər dövriyyəyə girməsə dövlət müdaxilə etməsə, qiymətlər təbii ki, düşəcək. Ciddi qiymət fərqlərinin şahidi olacağıq.

 

- Hazırda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər necədir?

- Hazırda daşınmaz əmlak bazarında qeyri-müəyyənlik var. Qeyd etdiyim kimi bazarda  alqı –satqı faktlarının olmaması onu göstərir ki, daşınmaz əmlak bazarı ilə bağlı birmənalı fikir söyləmək olmaz. Ayrı-ayrı  elanları izləyirik. Ekpozisya dövrük keçəndən sonra, yəni vətəndaş elanı apreldə veribsə və əmlak alınmayıbsa mayda o qiyməti aşağı salır. Bu onu göstərir ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin aşağı salınması istiqamətində bir meyl var. Məsələn əgər maşınımı bazara çıxarmışamsa satıramsa alınmırsa,atomatik belə bir qərara gəlirəm ki, deməli mən təklif etdiyim qiymət, bazarda mövcud olan təlabata uyğun deyil. İstər-istəməz qiyməti aşağı salıram ki, müəyyən qədər diqqəti cəlb edib öz əmlakımı satım. Bu baxımdam qiymətlərin ucuzlaşması meyillərinin də müşahidə edildiyi məqamlar mövcuddur.

 

- Daşınmaz əmlak bazarında investorların qiymətlərin formalaşmasına təsirləri hansı səviyyədədir?

- Təbii ki, hazırda daşınmaz əmlak bazarında investisya marağı olan investorlar da böyük rola malikdir.Daşınmaz Əmlak bazarında fəallığın xüsusiyyətlərindən biri də odur ki,investorlar ayrı-ayrı mənzilləri alıb kosmetik təmir edərək kirayə verirlər. Bu təbii ki, əlverişli bizneslərdən biri hesab olunur. İnvestora özünəməxsus olan azad pul kütləsini müəyyən tikiliyə yatırsın davamlı gəlir əldə etsin. Təbii ki, bu sahədə də bir durğunluq müşahidə edilir. Pandemiya nəticəsində istər xarici vətəndaşların kirayə qaldığı, istərsə də rayonlardan gələn işçi qüvvəsinin kirayə qaldığı çoxsaylı mənzillər boşaldı. Bu sahədə də artıq əvvəlki tələbatlılığa şahid olmadıq. Bunun nəticəsində ayrı –ayrı icarədarlar bu gün kirayə verdiyi mənzili pandemiyadan əvvəl kirayə verdiyi qiymətə müqaisədə daha aşğı təklif edir. Hətta elə hallara mən rast gəlmişəm ki, icarədar yarı qiymətinə də olsa mənzili kirayəşinə vermək məcburiyyətində qalıb. Hazırda bazarda kirayəşin tapmaq çox çətindir. Kirayə bazarında müşahidə edilən cuzi ucuzlaşma meyillərini ucuzlaşma yox fakt qarşısında qalıb məcburi ucuzlaşmaya getmək kimi qiymətləndirmək olar. Pandemiyaya görə,ölkədə tətbiq edilən bir sıra qadağalar iqtisadi proseslərin , maliyyə əməliyyatlarının məhdudlaşmasına gətirib çıxarır. Belə bir vəziyyətdə əhalinin gəlirləri aşağı düşür bu amil də daşınmaz əmlak bazarına birbaşa təsir göstərir.Hazırda daşınmaz əmlak bazarında kütləvi alqı-satqı faktlarının gözlənilməsi mümkün deyil. Burada bir nüansı da qeyd etmək istərdim. Belə ki, hazır pul kütləsinə malik olan investorlar ola bilər ki, hazırda biznes sahələrinin çoxunun aktuallığını itirdiyini, gerilənmələri və risklərinin artmasının müşahidə edildiyini nəzərə alaraq daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq istəsin. Bu uzaqvədəli gəlir əldə etmək məqsədi ilə həyata keçirilə bilər.

 

- Pandemiya tikinti şirkətlərinin fəaliyyətinə necə təsir göstərir?

- Tikinti şirkətlərinin də çox ciddi problemləri var. Belə ki, hazırda banklar da kredit verərkən çox ehtiyatlı davranır o cümlədən böhranlı vəziyyət demək olar ki, bütün sahələrdə ehtiyalı davranışı vacib edir. Artıq tenderlərin elan olunması aktivləşib. Dövlət tərəfindən maliyyələşən tikintilərin aparılmasına vəsaitin ayrılması müəyyən qədər tikinti şirkətlərinə də köməkdir. Tibb müəssisələrinin tikintisi də dövrün tələbi olaraq aktuallaşıb. Bu sahədə də tikinti sifarişləri gözlənilir. Tikinti elə bir sahədir ki, istənilən vəziyyətdə ona ehtiyac var. Doğrudur tikinti bumu zamanı mövcud olan aktivlik olmasa da tikinti sahəsi də inkişafını davam etdirəcək. Tikinti şirkətlərinin də fəaliyyəti müəyyən qədər öz güclərinə, o cümlədən dövlət dotasiyaları ilə, büdcədən yardımla təmin olunacaq.